2025 წელს ბათუმში საცხოვრებელი ბინების გაყიდვები წლიურად 17%-ით გაიზარდა და 17 052 ერთეულს მიაღწია, მაშინ როცა 2024 წელს ეს მაჩვენებელი 14 537-ს შეადგენდა. ბაზრის ზრდის ფონზე, დეველოპერული და უძრავი ქონების სექტორის წარმომადგენლები საუბრობენ ქალაქის ინფრასტრუქტურულ დატვირთვაზე და ქაოსური მშენებლობების რისკებზე, რაც, მათი შეფასებით, ბათუმს რთულად საცხოვრებელ ქალაქად აქცევს.
მოვლენების აღწერა
უძრავი ქონების ბაზრის კვლევითი კომპანიის „ქოლირსის“ მონაცემებით, 2025 წელს ბათუმში საცხოვრებელი ბინების გაყიდვები 17%-ით გაიზარდა და 17 052 ტრანზაქციას მიაღწია. 2024 წელს ტრანზაქციების რაოდენობა 14 537 იყო. ბაზრის მიმოხილვაში აღნიშნულია, რომ გაყიდვების ზრდაში მნიშვნელოვანი წილი უცხოელ მყიდველებს ეკუთვნით — დაახლოებით 70%.
კომპანია G.Miller International Georgia-ს მმართველმა პარტნიორმა ნიკოლოზ ურუშაძემ განაცხადა, რომ ქალაქში არსებული მოთხოვნა, განსაკუთრებით უცხოელების მხრიდან, ინფრასტრუქტურის შესაძლებლობებს აღემატება. მისი თქმით, ბათუმში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ძირითადი მყიდველები უცხოელებიდან რუსები არიან, რაც დაკავშირებულია რუსეთის მოქალაქეების მიგრაციასთან უკრაინაში მიმდინარე ომის შემდეგ.
ურუშაძე აღნიშნავს, რომ ქალაქში ინტენსიური მშენებლობები ხშირად ხორციელდება დაგეგმარებისა და ურბანული განვითარების პრინციპების გათვალისწინების გარეშე, რაც გზების, წყალმომარაგებისა და საკანალიზაციო სისტემების გადატვირთვას იწვევს.
კონტექსტი და ფონი
რუსეთ-უკრაინის ომის დაწყების შემდეგ რეგიონში მიგრაციული პროცესები გააქტიურდა. საქართველოს სტატისტიკური მონაცემების მიხედვით, 2022 წლიდან ქვეყანაში მნიშვნელოვნად გაიზარდა რუსეთის მოქალაქეების შემოსვლა და დროებითი ან მუდმივი დასახლება [1].
ბათუმი, როგორც ზღვისპირა ტურისტული ცენტრი, ტრადიციულად მიმზიდველი იყო როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი ინვესტორებისთვის. ბოლო წლებში ქალაქში აქტიურად განვითარდა საცხოვრებელი და სასტუმრო ტიპის პროექტები, რამაც უძრავი ქონების ბაზარი ერთ-ერთ ყველაზე დინამიკურ სექტორად აქცია.
უძრავი ქონების ბაზრის ზრდა ხშირად ასოცირდება ეკონომიკურ აქტივობასთან, თუმცა ურბანისტები და ინფრასტრუქტურის სპეციალისტები ხაზს უსვამენ, რომ სწრაფი გაფართოება საჭიროებს გრძელვადიან დაგეგმვასა და შესაბამის საინჟინრო უზრუნველყოფას.
დეტალები და ფაქტები
ნიკოლოზ ურუშაძის განცხადებით, ბათუმში აქტიურად განვითარდა რუსული ბიზნესები, გაიხსნა სხვადასხვა ობიექტი, რაც დამატებით ეკონომიკურ აქტივობას ქმნის. მისი შეფასებით, ქალაქის საერთაშორისო და ტურისტული ხასიათი უცხოელებისთვის ადაპტაციას ამარტივებს, რადგან მომსახურების სფეროში ფართოდ გამოიყენება უცხო ენები.
მისივე თქმით, უძრავი ქონების ბაზარზე უცხოელების მხრიდან მოთხოვნა განსაკუთრებით მეორად ბაზარზე ფიქსირდება, რაც შედარებით დაბალი ფასებით აიხსნება. ამასთან, იგი აღნიშნავს, რომ ცხოვრების ხარჯების ზრდამ შესაძლოა ნაწილობრივ გამოიწვია უცხოელთა ნაწილის დაბრუნება ან სხვა ქვეყნებში გადასვლა.
ინფრასტრუქტურის მიმართულებით, სექტორის წარმომადგენელი საუბრობს საკანალიზაციო სისტემის, გზების და სხვა მუნიციპალური სერვისების გადატვირთვაზე. მისი თქმით, მაღალი სამშენებლო კოეფიციენტებით გაცემული ნებართვები ზრდის ქალაქის სიმჭიდროვეს, თუმცა ინფრასტრუქტურული განვითარება ამ ტემპს ვერ ეწევა.
საერთაშორისო ან რეგიონული პერსპექტივა
მსოფლიოს მრავალ ტურისტულ ქალაქში უძრავი ქონების სწრაფმა ზრდამ გამოიწვია ინფრასტრუქტურული და სოციალური გამოწვევები. ევროპაში, მათ შორის ბარსელონასა და ლისაბონში, უცხოელი მყიდველების აქტიურობამ გავლენა მოახდინა ფასებზე და ადგილობრივი მოსახლეობის საცხოვრებელ ხელმისაწვდომობაზე [2].
ქალაქების სწრაფი ურბანიზაციის პირობებში საერთაშორისო ორგანიზაციები ურბანული დაგეგმარების მნიშვნელობაზე მიუთითებენ. გაეროს „Habitat“ პროგრამის მიხედვით, მდგრადი ურბანული განვითარება მოითხოვს ტრანსპორტის, წყალმომარაგებისა და საკანალიზაციო სისტემების თანმიმდევრულ მოდერნიზაციას მოსახლეობის ზრდის პარალელურად [3].
რეგიონში მიმდინარე მიგრაციული პროცესები და კაპიტალის გადაადგილება პირდაპირ აისახება უძრავი ქონების ბაზარზე, განსაკუთრებით იმ ქალაქებში, რომლებიც ტურისტულად და გეოგრაფიულად მიმზიდველია.
საქართველოს კონტექსტი
ბათუმი ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფად მზარდი ქალაქია საქართველოში. ბოლო წლებში ქალაქში აშენდა ათობით მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კომპლექსი. პარალელურად, ადგილობრივი მოსახლეობა ხშირად საუბრობს საცობებზე, კომუნალური სისტემების დატვირთვასა და ურბანული სივრცის ცვლილებაზე.
უძრავი ქონების ბაზრის ზრდა ეკონომიკურ აქტივობას და ინვესტიციებს ზრდის, თუმცა ინფრასტრუქტურული უზრუნველყოფა და გრძელვადიანი დაგეგმარება კრიტიკულად მნიშვნელოვანია. მსგავსი თემები რეგულარულად განიხილება ქართულ მედიაში, მათ შორის პლატფორმაზე https://www.sheniambebi.ge, სადაც ეკონომიკური და ურბანული პროცესები ფართო კონტექსტში შუქდება.
ექსპერტების ნაწილი მიიჩნევს, რომ ქალაქის მდგრადი განვითარებისთვის აუცილებელია სამშენებლო ნებართვების გაცემის პროცესის გამჭვირვალობა და ინფრასტრუქტურული პროექტების წინასწარი გათვლა.
ანალიტიკური, ნეიტრალური შეჯამება
ბათუმში საცხოვრებელი ბინების გაყიდვების ზრდა ასახავს უცხოური მოთხოვნის ზრდას და ქალაქის საერთაშორისო მიმზიდველობას. ამავდროულად, სექტორის წარმომადგენლები მიუთითებენ ინფრასტრუქტურულ დატვირთვაზე და ურბანული დაგეგმარების გამოწვევებზე.
ქალაქის განვითარება ეკონომიკური ზრდის ერთ-ერთი მამოძრავებელი ფაქტორია, თუმცა მისი გრძელვადიანი მდგრადობა დამოკიდებულია იმაზე, რამდენად თანმიმდევრულად განვითარდება ინფრასტრუქტურა და რამდენად დაბალანსდება ინვესტიციები ურბანულ სივრცესთან. მომდევნო წლებში ყურადღების ცენტრში დარჩება როგორც უცხოური ინვესტიციები, ისე მუნიციპალური დაგეგმარების პოლიტიკა.
წყაროები
- საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური. მიგრაციის მონაცემები. ხელმისაწვდომია: https://www.geostat.ge
- European Commission. Housing markets and foreign investment in EU cities. ხელმისაწვდომია: https://ec.europa.eu
- UN-Habitat. World Cities Report. ხელმისაწვდომია: https://unhabitat.org
