საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში 2025 წელს ზრდის ტენდენციას ინარჩუნებს და პირველადი ბაზრის მოცულობამ 2.497 მილიარდ დოლარს მიაღწია, რაც წინა წლის 2.317 მილიარდ დოლართან შედარებით ზრდას ნიშნავს. მონაცემები „თიბისი კაპიტალის“ ბაზრის მიმოხილვაშია წარმოდგენილი და ასახავს, რომ მოთხოვნის მკვეთრი ზრდის შემდეგ ბაზარი სტაბილიზაციის ეტაპზე გადავიდა, თუმცა ტრანზაქციების რაოდენობა და ფასები კვლავ ზრდას აგრძელებს, განსაკუთრებით თბილისში და ბათუმში.
მოვლენების აღწერა
„თიბისი კაპიტალის“ კვლევის მიხედვით, 2025 წელს საქართველოში პირველადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ზომამ 2.497 მილიარდ დოლარს მიაღწია, რაც 2024 წლის 2.317 მილიარდ დოლართან შედარებით ზრდას წარმოადგენს [1]. აღნიშნული მონაცემები მიუთითებს, რომ მიუხედავად მოთხოვნის შედარებით სტაბილიზაციისა, ბაზარი კვლავ გაფართოების ეტაპზე რჩება.
კვლევის თანახმად, ქვეყნის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი ნაწილი თბილისსა და ბათუმზე მოდის.
დედაქალაქის წილი მთლიან პირველადი ბაზრის მოცულობაში 68%-ს შეადგენს, ხოლო ბათუმის – 21%-ს. დანარჩენი ნაწილი სხვა ქალაქებსა და რეგიონებზე ნაწილდება [1].
2025 წელს საქართველოში ჯამში 78.5 ათასი საცხოვრებელი ერთეული გაიყიდა, საიდანაც:
- 49.2 ათასი – მეორად ბაზარზე,
- 29.3 ათასი – პირველადი ბაზარზე.
ტრანზაქციების საერთო რაოდენობა 2024 წელთან შედარებით 6%-ით გაიზარდა, რაც მიუთითებს, რომ ბაზარზე აქტივობა კვლავ მაღალია, თუმცა ზრდა შედარებით ზომიერია [1].
კონტექსტი და ფონი
საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლებში მნიშვნელოვანი ცვლილებების პროცესშია. 2022 წელს მოთხოვნა მკვეთრად გაიზარდა, რასაც ხელი შეუწყო რამდენიმე ფაქტორმა, მათ შორის:
- ეკონომიკური აქტივობის აღდგენამ პანდემიის შემდეგ,
- უცხოელი მოქალაქეების მხრიდან უძრავი ქონების მიმართ გაზრდილმა ინტერესმა,
- ინვესტიციების ზრდამ ტურისტულ ქალაქებში,
- და ურბანიზაციის პროცესის გაძლიერებამ.
კვლევის მიხედვით, 2024–2025 წლებში ბაზარი შედარებით სტაბილურ ფაზაში გადავიდა, რაც ნიშნავს, რომ მოთხოვნის სწრაფი ზრდის შემდეგ ტრანზაქციები და ფასები კვლავ იზრდება, თუმცა უფრო პროგნოზირებადი ტემპით [1].
სტაბილიზაციის ფაზა ხშირად მიუთითებს ბაზრის მომწიფებაზე, როდესაც ფასების მკვეთრი ცვლილებები ნაკლებად სავარაუდოა და მოთხოვნა და მიწოდება უფრო დაბალანსებულია.
დეტალები და ფაქტები
კვლევის თანახმად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიზნობრიობა ქალაქების მიხედვით განსხვავდება.
თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების 80% საცხოვრებელი მიზნით არის შეძენილი, რაც მიუთითებს, რომ დედაქალაქში უძრავი ქონება ძირითადად მუდმივი საცხოვრებლისთვის გამოიყენება.
ბათუმში განსხვავებული სურათია – აქ უძრავი ქონების 85% საინვესტიციო მიზნით იყიდება. ეს მიუთითებს, რომ ზღვისპირა ქალაქი განსაკუთრებით მიმზიდველია ინვესტორებისთვის, რომლებიც უძრავ ქონებას შემოსავლის წყაროდ ან კაპიტალის ზრდისთვის იყენებენ [1].
ფასების ზრდაც ბაზრის მნიშვნელოვანი მახასიათებელია.
2025 წელს თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო ფასი 1 კვადრატულ მეტრზე 1 312 დოლარს შეადგენდა, რაც 2024 წლის 1 260 დოლართან შედარებით 8%-იანი ზრდაა [1].
ფასები სეგმენტების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება:
- ეკონომი – 786 დოლარი კვ.მ-ზე
- ეკონომ + – 1 067 დოლარი
- კომფორტი – 1 439 დოლარი
- პრემიუმი – 2 087 დოლარი
- პრემიუმ + – 2 821 დოლარი
- Luxury – 4 088 დოლარი
პრემიუმ სეგმენტში ფასები საშუალო მაჩვენებელთან შედარებით დაახლოებით ორჯერ მაღალია, რაც მიუთითებს მაღალი კლასის საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიმართ მზარდ მოთხოვნაზე.
საერთაშორისო ან რეგიონული პერსპექტივა
საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ზრდა ბოლო წლებში მრავალი ქვეყნისთვის დამახასიათებელი ტენდენციაა. განსაკუთრებით სწრაფი ზრდა დაფიქსირდა იმ ქვეყნებში, სადაც:
- ეკონომიკური ზრდა მაღალია,
- ტურიზმი აქტიურად ვითარდება,
- და უცხოური ინვესტიციები იზრდება.
მსგავსი ტენდენციები შეინიშნება აღმოსავლეთ ევროპის და შავი ზღვის რეგიონის ქვეყნებში, სადაც უძრავი ქონება ხშირად გამოიყენება როგორც საინვესტიციო აქტივი.
ბათუმის შემთხვევაში, ტურისტული პოტენციალი და ზღვისპირა მდებარეობა მას რეგიონში ერთ-ერთ საინვესტიციო ცენტრად აქცევს.
საქართველოს კონტექსტი
საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის ზრდა მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს ქვეყნის ეკონომიკაზე.
უძრავი ქონების სექტორი დაკავშირებულია ეკონომიკის მრავალ სფეროსთან, მათ შორის:
- მშენებლობასთან,
- საბანკო სექტორთან,
- ტურიზმთან,
- და მომსახურების სფეროსთან.
უძრავი ქონების ბაზრის ზრდა ხშირად მიუთითებს ეკონომიკური აქტივობის ზრდაზე და ინვესტიციების მოზიდვის შესაძლებლობაზე.
როგორც ეკონომიკური და საინფორმაციო პლატფორმა https://www.sheniambebi.ge ხშირად აშუქებს, უძრავი ქონების სექტორი საქართველოში ეკონომიკის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი კომპონენტია, განსაკუთრებით თბილისსა და ბათუმში.
ანალიტიკური, ნეიტრალური შეჯამება
„თიბისი კაპიტალის“ მონაცემები მიუთითებს, რომ საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ზრდის და სტაბილიზაციის ეტაპზეა. პირველადი ბაზრის მოცულობის ზრდა, ტრანზაქციების მატება და ფასების ზრდა მიუთითებს, რომ მოთხოვნა კვლავ მაღალია, განსაკუთრებით დედაქალაქსა და ზღვისპირა ქალაქებში.
თბილისში უძრავი ქონება ძირითადად საცხოვრებელი მიზნით გამოიყენება, ხოლო ბათუმში საინვესტიციო ფუნქცია უფრო მეტად არის გამოხატული, რაც ქალაქების განსხვავებულ ეკონომიკურ და ურბანულ როლს ასახავს.
ფასების ზრდა, განსაკუთრებით პრემიუმ სეგმენტში, მიუთითებს ბაზრის სეგმენტაციის გაღრმავებაზე და მაღალი კლასის უძრავი ქონების მიმართ მზარდ ინტერესზე.
მიმდინარე ტენდენციები აჩვენებს, რომ საცხოვრებელი უძრავი ქონების სექტორი საქართველოში რჩება ეკონომიკური აქტივობის მნიშვნელოვან მიმართულებად, რომლის განვითარება მომავალშიც დამოკიდებული იქნება ეკონომიკურ პირობებზე, ინვესტიციებზე და მოთხოვნის დინამიკაზე.
წყაროები
- TBC Capital. Georgian Real Estate Market Review 2025. ხელმისაწვდომია: https://tbccapital.ge/en/publications/real-estate-market-review
